Beitrag 7, Januar 2019

Kann ein Streit zwischen dem Käufer und dem Verkäufer auch außergerichtlich gelöst werden?

    Beitrag 7, Januar 2019:

    Für den Käufer ist es sehr enttäuschend, wenn seine Erwartungen an das Umsetzen der Versprechen des Verkäufers (vereinbart im Kaufvertrag) vermeintlich oder tatsächlich nicht eingehalten werden. Genauso ist es für den Verkäufer frustrierend, wenn er zu Unrecht des Baupfuschs bezichtigt wird. Nicht selten enden die unterschiedlichen Auffassungen der Parteien nach Jahren vor dem Gericht. Oft fragen sich die Beteiligten anschließend, ob es nicht auch noch andere Lösungen gegeben hätte.

    Im Sommer 2011 beauftragte mich der Käufer eines bereits im Rohbau befindlichen Wohnhauses, nachdem er Baumängel vermutete (Bauchgefühl) und den Argumenten des Verkäufers nicht traute. Ich beriet den Käufer fachlich und bei seiner schriftlichen Auseinandersetzung mit dem Verkäufer, führte Ortstermine mit den Parteien durch und erstellte Ergebnisberichte mit Fotodokumentationen.

    Beispielhaft hier einige Mängel bei der Verwendung von Formsteinen aus Bimssteinmauerwerk:
    – Teilfertige Mauerwerkswände wurden oberseitig nur ungenügend gegen Regenwasser geschützt.
    – Überbindemaße (der Fugenversatz der Steinreihen übereinander) war z. T. zu klein ausgeführt.
    – Zu verklebende Lagerfugen (horizontal) waren unvollständig, offenen Stoßfugen (vertikal) zu breit.
    – Seiten der Fenster- und Türöffnungen (Laibungen) wiesen Schnittflächen mit Dämmmaterial auf.
    Die 45° schräg geplanten Erkerecken waren nicht mit Formsteinen gebaut sondern gestückelt.

    Zur Abnahme im Frühjahr 2012 erstellte ich auf Bitte beider Parteien das Formular und füllte es aus. Bei der gemeinsamen Ortsbegehung protokollierte ich handschriftlich die Beanstandungen und Entgegnungen und gab sachverständige Bewertungen zu den Mängeln an der baulichen Ausführung ab. Im Nachgang zum Ortstermin erstellte ich für beide Parteien eine Tabellenübersicht zu den Mängeln, fügte die Kommentare der Parteien ein, nahm fachliche Bewertungen vor und gab Empfehlungen ab. Damit endete meine Tätigkeit, denn der Käufer war überzeugt, er würde alleine „zurecht“ kommen.

    Sechs Jahre später erhielt ich vom Gericht eine Ladung als Zeuge in einem langjährigen Rechtsstreit. Der dritte Gerichtstermin endete schließlich mit einem Vergleich, er war aber aus der Not geboren. Ausschlaggebend war die Auskunft der Richterin, dass im nächsten Schritt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger tätig werden müsse, um die noch strittigen Sachverhalte für das Gericht zu klären.

    Diese in Aussicht gestellten neuen Kosten waren den Parteien zu viel, also verglichen sie sich lieber. Die Klägerin übernahm die Gerichtskosten, beide Parteien waren für ihre Anwaltskosten zuständig.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Als mich der Käufer beauftragte, fühlte er sich als weitgehender Laie den Bauprofis gegenüber hilflos. Ausgebildet als Elektrotechniker hatte er zwar gewisse Grundkenntnisse, aber er arbeitete schon seit vielen Jahren im medizinisch-technischen Bereich, folglich war ihm das Baugeschehen eher fremd. Trotz seiner intensiven Internet-Recherchen und einem guten Bauchgefühl, haperte es häufig am Vokabular der Baubranche und der Unkenntnis der bauspezifischen Verfahrenswege mit ihren Details.

    Der Verkäufer trat als Bauträger auf, die Inhaber (ein Architekt und ein Kaufmann) waren zuständig. Planungs- und Managementfehler fielen auf sie zurück, Ausführungsfehler auf die Subunternehmer. Obwohl der Verkäufer eigentlich (vor der Abnahme) in der Beweispflicht war und bei ernsthaften Zweifeln fachliche Nachweise zu liefern hatte, blieb es oft bei Behauptungen und auch Ausflüchten. Er berief sich auf schriftliche Äußerungen der Subunternehmer und bemühte den Tragwerksplaner. In einem Fall war er sich offensichtlich mit seinem Dachdecker uneins, er besorgte sich einen eigenen Sachverständigen, der letztlich an allen Fachregeln vorbei seinen Kopf für eine Sonderlösung hinhielt.

    Der Auftrag erforderte meinerseits viele Recherchen (Telefonate, E-Mails, Produktinformationen) bei Materialherstellern, in Regelwerken und immer einen Abgleich mit der Planung und dem Bauvertrag. Nach Möglichkeit war ich offen auch für ungewöhnliche Sanierungsvorschläge und Kompensationen. Letztlich war es aber eine Entscheidung meines Auftraggebers, ob er damit zufrieden war oder nicht.

    Erschwerend kam hinzu, dass der begonnene Rohbau mit einigen Baumängeln errichtet worden war, bevor ich hinzugezogen wurde und nur ein umfangreicher Rückbau diese Baumängel beseitigt hätte. Aus der Sicht des Käufers und des Verkäufers kam ein Rückbau aus Zeitgründen nicht mehr in Frage. Die Mängel blieben und der Umgang wurde zum juristischen Thema (Minderung des Kaufpreises). Zusätzlich entstanden die Nachtragsforderungen des Verkäufers und Gegenforderungen des Käufers. Als technischer Sachverständiger empfahl ich deshalb, sich dazu auch juristisch beraten zu lassen.

    Aus meiner Sicht hätte eine gute Chance bestanden, die strittigen Punkte außergerichtlich zu lösen. Bei der Abnahmebegehung listete ich 35 Mängel auf, weitere 4 Mängel wurden kurz danach bekannt. Zum Ende meiner beauftragten Sachverständigentätigkeit im Frühjahr 2012 gab es folgenden Stand:
    – a) In 16 Fällen waren die offenen Restleistungen und Mängelbeseitigungen inzwischen erledigt.
    – b) In 15 Fällen waren die offenen Restleistungen und Mängelbeseitigungen noch nicht erledigt.
    – c) In 1 Fall waren die zur Abnahme fehlenden Dokumentationsunterlagen noch nicht übergeben.
    – d) In 7 Fällen verblieben Mängel aus der Rohbauzeit, deren Beseitigung nicht mehr möglich war.
    Hinzu kamen die offenen Klärungen zu den Nachtragsforderungen und zu den Gegenforderungen.

    Die Erledigung der Punkte a) bis c) wäre mit ein bisschen gutem Willen allein eine Zeitfrage gewesen. Zum Punkt d) und zu den gegenseitigen Forderungen hätte mehr Verhandlungsbereitschaft gehört. Falls erforderlich, hätte ein zweiter Sachverständiger auf der Seite des Verkäufers mitwirken können. Mit Hilfe der Anwälte und uns Sachverständigen wäre eine Kompromisslösung erzielbar gewesen.

    Als Variante zur Streitlösung zum Punkt d) und zu den gegenseitigen Forderungen wäre eine Schlichtung durch einen Sachverständigen und einen Fachanwalt im Auftrag der Parteien sinnvoll gewesen. Die Kombination von technischem und juristischem Sachverstand hätte sehr nützlich sein können. Leider ist die Variante der Schlichtung im Baugeschehen wenig bekannt und wird zu selten genutzt.