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Meine Blog-Beiträge basieren auf den praktischen Erfahrungen als Architekt und Bausachverständiger in einem sich rasch verändernden Umfeld des Baugeschehens. Anhand von Beispielen berichte ich in unregelmäßigen Abständen über Themen, mit denen Bauherren, Käufer und Eigentümergemeinschaften häufig konfroniert sind.
Beitrag 1, August 2018
Wann sollten Erwerber einen Bausachverständigen einschalten und was macht dieser eigentlich?

    Beitrag 1, August 2018:

    Bei Bau- oder Kaufentscheidungen von Häusern und Wohnungen sind die meisten Erwerber Laien. Sie stehen den Bauprofis aus den technischen und kaufmännischen Bereichen oft hilflos gegenüber. Der bei der Planung und Bauleitung helfende Architekt gehört überwiegend der Vergangenheit an, seine Rolle als wunscherfüllender Planer und Kontrolleur der Baufirmen ist weitgehend Geschichte. Inzwischen bestimmen die Bauträger (Verkaufs-, Planungs- und Bauleistungen liegen in einer Hand) das Angebot an Grundstücken, Bauwerken und Wohnungen. Dabei ist egal, ob es um kleine Gebäude (Einfamilienhäuser) geht oder im großen Stil um Wohnungseigentumsanlagen mit Tiefgaragen etc.

    Manchmal schalten die Bauträger externe Makler ein, die mit Exposés (Verkaufsprospekten) werben. Sobald der Kaufvertrag (beim Notar) abgeschlossen ist, haben die Makler ihre Vermittlungen erfüllt. Wussten Sie, dass im Kleingedruckten von Exposés steht, dass diese für den Kauf unverbindlich sind? Tipp: Lassen Sie als Käufer alle wichtigen Einzelheiten des Exposés in den Kaufvertrag aufnehmen!

    Häufiger hat der Bauträger interne Kundenbetreuer (Projektleiter/-innen) beschäftigt, die mit dem Erwerber auch nach dem Kaufvertrag alle Angelegenheiten der Abwicklung des Kaufprojekts regeln. Typisch sind zum Beispiel solche Themen wie Ratenzahlungen, Bemusterungen und Sonderwünsche. Tipp: Sich gut betreut zu fühlen sollte nicht darüber hinwegtäuschen, für wen der Betreuer arbeitet!

    Unwissende und/oder sparsame Erwerber schalten erst kurz vor der Abnahme (Übergabe des Objekts durch den Verkäufer bzw. Entgegennahme durch den Käufer) einen Bausachverständigen ein, um letzte Bestätigung darüber zu erlangen, dass mit der Bauqualität im Ergebnis alles in Ordnung ist. Doch auch der Bausachverständige sieht dann nur noch fertige Oberflächen. Die verdeckten Bauteilschichten, deren Qualitäten oft eine entscheidende Bedeutung haben, sind dann nicht mehr prüfbar.

    Vorsichtigere Erwerber und/oder solche mit schlechten Erfahrungen im Baugeschehen greifen früher auf einen Bausachverständigen zurück, meistens nach der erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages. Dann ist es immerhin möglich, Zwischenschritte im Bauprozess regelmäßig qualitativ zu kontrollieren. Nicht einbezogen sind allerdings die Belange der Planung und der Vorbereitung des Kaufvertrages.

    Kluge und umsichtig handelnde Erwerber schalten den eigenen Bausachverständigen noch früher ein. Sie lassen sich von der Objektwahl bis zur Abnahme des fertiggestellten Objekts fachlich begleiten. Den technischen Profis auf Seiten des Bauträgers stellen sie ihren sachverständigen Profi gegenüber. Solche Erwerber möchten sich vor unliebsamen und ggf. teuren „Überraschungen“ im Baugeschehen schützen und kalkulieren damit, dass sich ihr finanzieller Mehraufwand auf jeden Fall bezahlt macht.

    Erwerbende sollten vom Bausachverständigen nicht erwarten, dass er juristische Fragen für sie klärt. Bei allen juristischen Fragen bezüglich des Baugeschehens sollte er sich an einen Fachanwalt wenden. Gleichwohl ergibt sich in der Baupraxis häufig eine Mischung aus fachlichen und juristischen Fragen.

    Kluge und umsichtig handelnde Bausachverständige sollten ihre Grenzen kennen und bekanntgeben. Die „eierlegende Wollmilchsau“ gibt es auch unter den Bausachverständigen selbstverständlich nicht. Dafür sind die bauspezifischen Fachthemen heute zu vielfältig. Ein guter Bausachverständiger wird sich nicht scheuen, eigene fachspezifische Grenzen aufzuzeigen und raten, Spezialisten hinzuziehen. Eine Zusammenarbeit von Bausachverständigen und Baufachanwälten hat sich schon häufig bewährt, denn der Bauträger hat oft einen versierten Fachjuristen in den eigenen Reihen oder an der Hand.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Um Missverständnissen vorzubeugen: Ich habe nichts gegen Bauträger. Im Gegenteil, ich arbeitete als Sachverständiger selbst für mehrere Bauträger. Gute Bauträger nutzen interne Qualitätskontrolleure gegenüber den beauftragten Baufirmen. Als Bausachverständiger unterstütze ich in diesen Fällen den Bauträger bei der Herstellung guter Bauqualität und zugleich bei der Vermeidung von Baufehlern.

    Als Erwerber sollte man sich die Frage stellen, wofür er einen Bausachverständigen benötigt, z. B.:
    – bei der Suche nach einem geeigneten Objekt – dann erstellt er mit ihm ein sogenanntes Suchprofil
    – bei der Planung des Haus-/Wohnungsgrundrisses – dann hilft er mit Tipps (ggf. beim Entwerfen)
    – bei der Auswertung von Exposés – dann hilft ihm dessen Erfahrung und sein kritischer Blick
    – bei der Vorbereitung des Kaufvertrages – dann bewertet er die Unterlagen aus fachlicher Sicht
    – bei der Ausführung der Baumaßnahme – dann kontrolliert er regelmäßig die Bauqualitäten
    – bei der Abnahme der Bauleistungen – dann nimmt er an der Objektbegehung teil und wertet sie aus
    – bei dem Umgang mit Baumängeln – dann dokumentiert er sie und verfolgt die Mängelbeseitigung

    Ein Erwerber darf von einem Sachverständigen Antworten auf die vorgenannten Fragen erwarten. Neben allgemeiner Erfahrung im Bauwesen sollte dieser eine spezielle Ausbildung erhalten haben, zum Beispiel in einem mehrjährigen Fortbildungslehrgang, den die Architektenkammern anbieten. Wussten Sie, dass sich jeder, der sich für geeignet hält, den Titel Bausachverständiger zulegen kann? Tipp: Erwerber sollten die Qualität/Erfahrung eines Bausachverständigen im Vorfeld hinterfragen! Sehen Sie sich deren Internetseiten hinsichtlich deren Ausbildung an und fragen Sie ggf. dazu nach.

    Häufig wollen Erwerber vom Bausachverständigen wissen, wie er den Wert eines Objekts einschätzt. Sie möchten erfahren, ob der im Exposé des Maklers oder Bauträgers genannte Preis angemessen ist. Das ist in der Regel entweder relativ einfach möglich, indem er auf statistische Erhebungen verweist, zum Beispiel in Berlin auf den Gutachterausschuss für die Baupreisentwicklung in der letzten Zeit. Diese Abfragen kann jeder Erwerber gegen eine relativ geringe Gebühr im Internet selbst erledigen. Auch helfen Immobilienportale mit Angaben zu den üblichen Preisen pro Quadratmeter Wohnfläche. Aber diese Methoden erfassen natürlich nur statische Richtwerte für eine vorläufige Erstbewertung.

    Ein Bausachverständiger analysiert das Objekt zuerst aus vorliegenden Unterlagen und dann vor Ort. Er überprüft mit seinem fachmännischen Blick und ggf. mit Prüfgeräten die fachlichen Bauqualitäten. Danach kennt er in der Regel genügend positive und negative Aspekte für eine vertiefte Bewertung. Meistens reicht dies aus, um dem Erwerber direkt nach dem Ortstermin eingehend zu informieren.

    Aufgrund beider Methoden (Statistik und Bewertung) ist der Erwerber ausreichend informiert und kann für sich die Entscheidung treffen, entweder den Kauf weiter zu verfolgen oder bewusst nicht. Manchmal möchten die Erwerber eine schriftliche Zusammenfassung (Ergebnisbericht, Gutachten), um mittels schriftlicher Fakten in die weitere Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer einzutreten. In nicht wenigen Fällen ist es aber auch so, dass Abstand von diesem Kaufobjekt genommen wird.

    Dann befindet sich der Erwerber scheinbar wieder am Anfang seiner Suche nach „seinem Objekt“. Jedoch kann er weiterhin damit rechnen, dass ihm der Bausachverständige hilfreich zur Seite steht. Möglicherweise steht erst danach an, ein Suchprofil zu entwickeln oder das alte etwas anzupassen. Erfahrungsgemäß wird der Erwerberwunsch dadurch klarer und die Objektsuche erfolgreicher.

Beitrag 8, Mai 2019
Die Wohnfläche als Bezugsgröße zur Bewertung des Kaufpreises

    Beitrag 8, Mai 2019:

    Für jeden Kaufinteressenten und Verkäufer ist die Wohnfläche die üblichste Bezugsgröße im Vergleich mit anderen Objekten im selben Gebiet oder bundesweit im Vergleich mit anderen Städten.
    Deshalb ist es wichtig, dass die Wohnfläche richtig ermittelt wird und nicht interessengesteuert.

    Letztens übersandten mir zwei neue Kunden die Exposés zu ihren unterschiedlichen Wohnobjekten. (Als Exposé bezeichnet man ein Verkaufsprospekt, das in der Regel von einem Makler erstellt wird.)
    Bei einem Objekt handelte es sich um ein Einfamilienhaus im Bungalowstil (ca. 1965), mit einem Kaufpreis von ca. 1.600.000 € und ca. 220 Quadratmeter Wohnfläche (ca. 7.300 €/m² Wohnfläche).
    Das andere Objekt war eine mehrgeschossige, denkmalgeschützte Villa (um 1900), mit einem Kaufpreis von ca. 1.500.000 € und ca. 280 Quadratmeter Wohnfläche (also ca. 5.400 €/m² Wohnfläche.

    Wie üblich gehörte es zu meinen Aufgaben, die Angaben des Exposés für die Kunden zu überprüfen.
    Um es vorwegzunehmen, in beiden Fällen waren die Angaben zur Wohnfläche erheblich übertrieben.
    Im ersten Fall ermittelte ich eine Überschreitung um ca. 20 %, im zweiten Fall sogar um mehr als das.
    In beiden Fällen machten wir den Makler bzw. den Verkäufer auf die Überschreitungen aufmerksam.
    Bei einem Verkäufer handelte es sich sogar um einen Architekten, der die Wohnfläche selbst ermittelt hatte, beim zweiten um einen technischen Laien, beide Makler fühlten sich nicht verantwortlich.
    Tipp: Hüten Sie sich vor den Angaben in den Exposés, seien Sie als Kaufinteressent daher kritisch!

    Aber was ist die Wohnfläche eigentlich und was unterscheidet diese von ähnlichen Bezeichnungen?
    Worin unterscheidet sich die Wohnfläche von den Nutz-, Brutto-Grund- oder Geschossflächen etc.?

    Die Vorgaben zur Ermittlung der Wohnfläche ergeben sich aus der Wohnflächenverordnung (2014). Wie bei anderen Gesetzestexten auch, ist die WoFlV für einen Laien z. T. unverständlich formuliert. Grob gesagt, bilden die Grundflächen aller Räume einer Wohnung die Grundlage der Berechnung. Die Nutzung der Räume (Flur, Wohnen, Schlafen, Kochen, Bad etc.) sind zumeist ohne Bedeutung. Jedoch bleiben zum Beispiel die Grundflächen von Treppen und Türdurchgängen unberücksichtigt,
    während die Grundflächen von Fensternischen ab einer bestimmten Tiefe mit einbezogen werden. Freistehende Stützen, Wandvorsprünge und Ablagen werden je nach Größe und Höhe angerechnet. Überhaupt bleiben Raumbereiche geringer Höhe außen vor oder werden nur anteilig angerechnet. Terrassen, Balkone und Loggien werden immer anteilig und nach ihrer Nutzungsqualität bewertet. Eventuelle Räume in Keller- und Dachgeschossen müssen die qualitativen Mindestkriterien erfüllen,
    welche wiederum in den Landesbauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt sind.

    Alles klar? Natürlich nicht! Als Laien sind Sie überfordert, denn das ist ein Fall für Sachverständige.
    Meine Überprüfungen der oben genannten Wohnflächenermittlungen deckten folgende Fehler auf:

    • Keller- und Dachgeschossräume hatten nicht die Mindesthöhen von Aufenthaltsräumen
    • Terrassen wurden mit dem Maximalwert angerechnet, die Qualität entsprach dem nicht
    • Bereiche mit einer mittleren Raumhöhe wurden vollständig und nicht anteilig einbezogen
    • Wandvorlagen ab einer Mindestgröße wurden nicht abgezogen, obwohl es erforderlich wäre
    • Grundflächen der Fensternischen wurden trotz einer zu geringen Bautiefe mit einbezogen
    • Grundflächen von Treppen wurden vollständig einbezogen, auch sehr niedrige Raumhöhen

    Die Berechnungsfehler fielen ausnahmslos zu Gunsten einer größeren Wohnfläche aus, warum wohl?

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    1. Begriffsklärung und Quelle

    Eine Internetrecherche zu dem Begriff Wohnflächenverordnung bei „Wikipedia“ (16.12.2018) ergab:

    „Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die Wohnflächen definiert und ihre Berechnung regelt. … Sie ist seit 1. Januar 2004 in Kraft.“
    Link: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/index.html

    2. Bewerten der Prüfungsergebnisse

    Zurück zu der Frage, warum die Berechnungsfehler zu Gunsten einer größeren Wohnfläche ausfielen. Wenn man die Intension des „berechnenden“ Verkäufers begriffen hat, ist das nicht verwunderlich.
    Je größer die Wohnfläche ist, desto geringer erscheint der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche! In den Exposés wurde die falsche Tatsache vorgespiegelt, die Objekte seien relativ kostengünstig.

    3. Vorschlag für den Kaufvertrag

    Mein Vorschlag zum praktischen Umgang mit dem leidigen Thema eventuell fehlerhafter Berechnungen falscher Wohnflächengrößen ist im Kaufvertrag einfach zu regeln und lehrreich für die Verkäufer.

    In allen Kaufverträgen wird der Kaufpreis als eine Vertragsgrundlage aufgeführt (z. B. 1.500.000 €). Zusätzlich sollte die im Exposé angegebene Größe der Wohnfläche genannt werden (z. B. 280 m²). Außerdem sollte ein fester Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche genannt sein (z. B. 5.400 €/m²), als Berechnungsergebnis aus dem Kaufpreis, dividiert durch die Quadratmeter der Wohnfläche.

    Weiter wird vereinbart, dass ein Sachverständiger eine Neuberechnung nach der WoFlV durchführt.
    Schließlich wird vereinbart, dass der Kaufpreis nach dem neuen Wohnflächenaufmaß angepasst wird. Fällt die tatsächliche Wohnfläche kleiner aus, reduziert sich der Kaufpreis auf den Anteil der kleineren
    Wohnfläche. Ist sie größer, erhöht sich der Kaufpreis entsprechend der größeren Wohnfläche.

    Um bei unserem o. g. Beispiel zu bleiben, soll ein Rechenbeispiel das Ergebnis verständlich machen:

    • Vorläufiger Kaufpreis im Kaufvertrag: 1.500.000 €
    • Vorläufige Wohnfläche im Kaufvertrag: 280 m²
    • Festgelegter relativer Kaufpreis: 5.400 €/m² Wohnfläche

    Es wird angenommen, dass die Neuberechnung der Wohnfläche einen Zahlenwert von 250 m² ergibt. Dies entspricht 90 % (250/280) der im Exposé angegebenen Wohnfläche und wirkt sich wie folgt aus. Der vorläufige Kaufpreis laut Vertrag reduziert sich von 1.500.000 € (100 %) auf 1.350.000 € (90 %).

    4. Neuberechnung der Wohnfläche

    Zuerst ist ein örtliches Aufmaß erforderlich, was einfacher nach dem Beräumen des Objekts erfolgt. Der Sachverständige trägt alle Zahlenwerte aus seinem neuen Aufmaß in einen Grundrissplan ein. Jeder Berechnungsschritt wird für die Beteiligten nachprüfbar in eine Übersichtstabelle eingetragen. Der Sachverständige bestätigt durch Unterschrift die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV.

    Es wäre nicht das erste Mal, dass ich einem Käufer mit dieser Methode Gerechtigkeit verschaffe.

Beitrag 7, Januar 2019
Kann ein Streit zwischen dem Käufer und dem Verkäufer auch außergerichtlich gelöst werden?

    Beitrag 7, Januar 2019:

    Für den Käufer ist es sehr enttäuschend, wenn seine Erwartungen an das Umsetzen der Versprechen des Verkäufers (vereinbart im Kaufvertrag) vermeintlich oder tatsächlich nicht eingehalten werden. Genauso ist es für den Verkäufer frustrierend, wenn er zu Unrecht des Baupfuschs bezichtigt wird. Nicht selten enden die unterschiedlichen Auffassungen der Parteien nach Jahren vor dem Gericht. Oft fragen sich die Beteiligten anschließend, ob es nicht auch noch andere Lösungen gegeben hätte.

    Im Sommer 2011 beauftragte mich der Käufer eines bereits im Rohbau befindlichen Wohnhauses, nachdem er Baumängel vermutete (Bauchgefühl) und den Argumenten des Verkäufers nicht traute. Ich beriet den Käufer fachlich und bei seiner schriftlichen Auseinandersetzung mit dem Verkäufer, führte Ortstermine mit den Parteien durch und erstellte Ergebnisberichte mit Fotodokumentationen.

    Beispielhaft hier einige Mängel bei der Verwendung von Formsteinen aus Bimssteinmauerwerk:
    – Teilfertige Mauerwerkswände wurden oberseitig nur ungenügend gegen Regenwasser geschützt.
    – Überbindemaße (der Fugenversatz der Steinreihen übereinander) war z. T. zu klein ausgeführt.
    – Zu verklebende Lagerfugen (horizontal) waren unvollständig, offenen Stoßfugen (vertikal) zu breit.
    – Seiten der Fenster- und Türöffnungen (Laibungen) wiesen Schnittflächen mit Dämmmaterial auf.
    Die 45° schräg geplanten Erkerecken waren nicht mit Formsteinen gebaut sondern gestückelt.

    Zur Abnahme im Frühjahr 2012 erstellte ich auf Bitte beider Parteien das Formular und füllte es aus. Bei der gemeinsamen Ortsbegehung protokollierte ich handschriftlich die Beanstandungen und Entgegnungen und gab sachverständige Bewertungen zu den Mängeln an der baulichen Ausführung ab. Im Nachgang zum Ortstermin erstellte ich für beide Parteien eine Tabellenübersicht zu den Mängeln, fügte die Kommentare der Parteien ein, nahm fachliche Bewertungen vor und gab Empfehlungen ab. Damit endete meine Tätigkeit, denn der Käufer war überzeugt, er würde alleine „zurecht“ kommen.

    Sechs Jahre später erhielt ich vom Gericht eine Ladung als Zeuge in einem langjährigen Rechtsstreit. Der dritte Gerichtstermin endete schließlich mit einem Vergleich, er war aber aus der Not geboren. Ausschlaggebend war die Auskunft der Richterin, dass im nächsten Schritt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger tätig werden müsse, um die noch strittigen Sachverhalte für das Gericht zu klären.

    Diese in Aussicht gestellten neuen Kosten waren den Parteien zu viel, also verglichen sie sich lieber. Die Klägerin übernahm die Gerichtskosten, beide Parteien waren für ihre Anwaltskosten zuständig.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Als mich der Käufer beauftragte, fühlte er sich als weitgehender Laie den Bauprofis gegenüber hilflos. Ausgebildet als Elektrotechniker hatte er zwar gewisse Grundkenntnisse, aber er arbeitete schon seit vielen Jahren im medizinisch-technischen Bereich, folglich war ihm das Baugeschehen eher fremd. Trotz seiner intensiven Internet-Recherchen und einem guten Bauchgefühl, haperte es häufig am Vokabular der Baubranche und der Unkenntnis der bauspezifischen Verfahrenswege mit ihren Details.

    Der Verkäufer trat als Bauträger auf, die Inhaber (ein Architekt und ein Kaufmann) waren zuständig. Planungs- und Managementfehler fielen auf sie zurück, Ausführungsfehler auf die Subunternehmer. Obwohl der Verkäufer eigentlich (vor der Abnahme) in der Beweispflicht war und bei ernsthaften Zweifeln fachliche Nachweise zu liefern hatte, blieb es oft bei Behauptungen und auch Ausflüchten. Er berief sich auf schriftliche Äußerungen der Subunternehmer und bemühte den Tragwerksplaner. In einem Fall war er sich offensichtlich mit seinem Dachdecker uneins, er besorgte sich einen eigenen Sachverständigen, der letztlich an allen Fachregeln vorbei seinen Kopf für eine Sonderlösung hinhielt.

    Der Auftrag erforderte meinerseits viele Recherchen (Telefonate, E-Mails, Produktinformationen) bei Materialherstellern, in Regelwerken und immer einen Abgleich mit der Planung und dem Bauvertrag. Nach Möglichkeit war ich offen auch für ungewöhnliche Sanierungsvorschläge und Kompensationen. Letztlich war es aber eine Entscheidung meines Auftraggebers, ob er damit zufrieden war oder nicht.

    Erschwerend kam hinzu, dass der begonnene Rohbau mit einigen Baumängeln errichtet worden war, bevor ich hinzugezogen wurde und nur ein umfangreicher Rückbau diese Baumängel beseitigt hätte. Aus der Sicht des Käufers und des Verkäufers kam ein Rückbau aus Zeitgründen nicht mehr in Frage. Die Mängel blieben und der Umgang wurde zum juristischen Thema (Minderung des Kaufpreises). Zusätzlich entstanden die Nachtragsforderungen des Verkäufers und Gegenforderungen des Käufers. Als technischer Sachverständiger empfahl ich deshalb, sich dazu auch juristisch beraten zu lassen.

    Aus meiner Sicht hätte eine gute Chance bestanden, die strittigen Punkte außergerichtlich zu lösen. Bei der Abnahmebegehung listete ich 35 Mängel auf, weitere 4 Mängel wurden kurz danach bekannt. Zum Ende meiner beauftragten Sachverständigentätigkeit im Frühjahr 2012 gab es folgenden Stand:
    – a) In 16 Fällen waren die offenen Restleistungen und Mängelbeseitigungen inzwischen erledigt.
    – b) In 15 Fällen waren die offenen Restleistungen und Mängelbeseitigungen noch nicht erledigt.
    – c) In 1 Fall waren die zur Abnahme fehlenden Dokumentationsunterlagen noch nicht übergeben.
    – d) In 7 Fällen verblieben Mängel aus der Rohbauzeit, deren Beseitigung nicht mehr möglich war.
    Hinzu kamen die offenen Klärungen zu den Nachtragsforderungen und zu den Gegenforderungen.

    Die Erledigung der Punkte a) bis c) wäre mit ein bisschen gutem Willen allein eine Zeitfrage gewesen. Zum Punkt d) und zu den gegenseitigen Forderungen hätte mehr Verhandlungsbereitschaft gehört. Falls erforderlich, hätte ein zweiter Sachverständiger auf der Seite des Verkäufers mitwirken können. Mit Hilfe der Anwälte und uns Sachverständigen wäre eine Kompromisslösung erzielbar gewesen.

    Als Variante zur Streitlösung zum Punkt d) und zu den gegenseitigen Forderungen wäre eine Schlichtung durch einen Sachverständigen und einen Fachanwalt im Auftrag der Parteien sinnvoll gewesen. Die Kombination von technischem und juristischem Sachverstand hätte sehr nützlich sein können. Leider ist die Variante der Schlichtung im Baugeschehen wenig bekannt und wird zu selten genutzt.

Beitrag 6, Oktober 2018
Eine WEG streitet über die Verteilung von Instandhaltungskosten nach dem Dachgeschossausbau

    Beitrag 6, Oktober 2018:

    Eine seit 2006 bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus etwa zehn Erwerbern von Eigentumswohnungen traf sich zu ihrer ordentlichen (jährlichen) Eigentümerversammlung (ETV).
    Das gemeinsam bewohnte Objekt ist ein typischer mehrgeschossiger Altbau in Berlin-Steglitz, bei dem 2007 das Dachgeschoss ausgebaut wurde und erste Instandhaltungsmaßnahmen erfolgten.

    Einer der Eigentümer informierte die (neue) Hausverwaltung über das jahrelange Streitthema zur Kostenverteilung von Instandhaltungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau. Danach gefragt, ob er dafür ein Bespiel benennen könne, führte er den sanierten Dachkasten auf.
    Im Laufe der Jahre blätterte die Farbe ab, demzufolge musste 2017 der Anstrich erneuert werden.

    Dachkasten: Unterseitige (Holz-)Bekleidung des über die Fassadenfront hinausragenden Dachstuhls

    In der Teilungserklärung (TE), speziell im Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrag (GuV) ist geregelt, dass die Dachgeschosseigentümer einerseits weitgehende Freiheiten beim Dachausbau haben, andererseits aber die Kosten für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen am Dach übernehmen müssen. Juristen prüften, dass die Regelung zwar ungewöhnlich, aber grundsätzlich nicht zu beanstanden ist.

    Während einige Eigentümer die Meinung vertraten der Dachkasten gehöre zum Dach, waren andere der Auffassung, er sei ein Bestandteil der allgemeinen Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums. Weil man sich nicht einigen konnte, erfolgte ein Mehrheitsbeschluss zur allgemeinen Kostenumlage. Zähneknirschend akzeptierten die unterlegenen Eigentümer ihn, um den Hausfrieden zu erhalten. Alternativ hätte es die Möglichkeit gegeben, den Beschluss über eine Klage bei Gericht anzufechten.

    Auf Empfehlung der alten Hausverwaltung beschloss die WEG außerdem, den Juristen einer renommierten Rechtsanwaltskanzlei zu beauftragen, für die WEG einen Fragenkatalog zur Abgrenzung von Dachgeschossbauteilen gegenüber den allgemeinen Bauteilen des Gebäudes zu beantworten. Der Jurist beantwortete von fünf Fragen drei plausibel, eine weitere widersprüchlich und eine Frage gar nicht, er hatte stattdessen Rückfragen. Die WEG beschloss 2017, das Thema nicht mehr zu verfolgen.

    Die neue Hausverwaltung bewertete den Ansatz, die juristische Auskunft weiterzuverfolgen, negativ. Sie verwies darauf, dass auch ein Beschluss auf der Basis der juristischen Auskunft anfechtbar wäre. Die Mehrheit der Eigentümer wollte die Instandsetzungsfälle selbst bewerten und Beschlüsse fassen. Im Zweifelsfall nahmen sie eine Anfechtung dieser Beschlüsse über eine Klage bei Gericht in Kauf.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    1. Begriffsklärung

    Eine Internetrecherche zu dem Begriff Dachkasten im Portal „Wikipedia“ (15.09.2018, 22:08) ergab: „Ein Dachkasten (fachlich: Gesimskasten) ist ein Bauteil an einem Hausdach, das den Zwischenraum zwischen dem traufseitigen Dachüberstand und der Außenwand eines Gebäudes schließt.“

    Dieser Auslegung schließe ich mich an, denn ohne einen Dachüberstand gäbe es keinen Dachkasten. In dem vorliegenden Fall geht es um ein Steildach mit einem ausgeprägten, breiten Dachüberstand. Diese aus der Berliner Gründerzeit stammende Konstruktionsart gehört zweifelsfrei nur zum Dach.

    2. Teilungserklärung

    In der mir vorliegenden Teilungserklärung ist der Begriff des Dachkastens nicht ausdrücklich erwähnt. Allerdings sind auch viele andere Begriffe für Dachbauteile nicht aufgeführt, das ist aber häufiger so.

    Es kommt aus meiner Sicht darauf an, was in der Teilungserklärung sinngemäß gemeint sein dürfte. Ich interpretiere die Teilungserklärung so, dass einerseits besonders weit gehende Rechte der Dachgeschosseigentümer zum Dachausbau andererseits besonders weitgehende Pflichten zur Kostentragung gegenüberstehen, die der Verfasser in einem insgesamt ausgewogenen Verhältnis sehen wollte. Ob ihm das angemessen gelungen ist, ist eine ganz andere Frage, die ggf. vor Gericht zu klären wäre.

    3. Vorschlag der alten Hausverwaltung

    Der Vorschlag der alten Hausverwaltung an die WEG, sich eine juristische Hilfestellung bei der Auslegung der Teilungserklärung zur Abgrenzung der Dachbestandteile zu den anderen Bauteilen des Gemeinschaftseigentums zu holen, ist aus meiner Sicht weiterhin ein möglicher Weg zur Befriedung.

    Auch wenn der Jurist bisher eine Frage widersprüchlich antwortete und zu einer anderen Frage noch Rückfragen stellte, hätten die Eigentümer der WEG insgesamt einen großen Nutzen erzielen können. Ebenfalls wäre es sinnvoll gewesen, wenn der Jurist einen Bausachverständigen hinzugezogen hätte, um mit ihm fachspezifischen Begriffe zu klären und genaue bauspezifische Zuordnungen zu treffen.

    4. Bewertung der neuen Hausverwaltung

    Die Bewertung der neuen Hausverwaltung weist auf die grundsätzliche Möglichkeit hin, dass jeder Beschluss einer WEG durch eine Klage bei Gericht angefochten werden kann (Anfechtungsklage).

    Angesichts der beschlossenen Bemühungen der WEG um eine Befriedung durch eine außergerichtliche juristische Klärung ist die Bewertung der neuen Hausverwaltung wenig hilfreich und zielführend. In der Folge sind der nächste problematische Mehrheitsbeschluss und eine Anfechtung zu erwarten. Jeder Eigentümer für sich und die WEG insgesamt, sollten die Vor- und Nachteile erneut abwägen.

Beitrag 5, Oktober 2018
In einer Eigentumswohnung entsteht vor der Abnahme ein Wasserschaden, wie wird er beseitigt?

    Beitrag 5, Oktober 2018:

    In einem mehrgeschossigen Neubau in Berlin-Friedrichshain entstehen ca. 50 Eigentumswohnungen. Im Sommer 2018 ereignete sich in der Bauphase ein Starkregenfall. Zu diesem Zeitpunkt waren die sogenannten Trockenbauwände hergestellt sowie die schwimmenden Heizestriche bis auf die Bäder. Zufällig war ich genau an diesem Tag zur regelmäßigen Baukontrolle mit zwei Erwerbern anwesend. In ihre Erdgeschosswohnungen drang das Regenwasser von oben durch die Installationsschächte ein.

    Trockenbauwände: Metallständerwerk mit Dämmplatten im Hohlraum und Gipskartonbekleidung. Die Metallständer, Dämmplatten und Gipskartonbekleidungen reichen bis auf die Rohdecke hinab. Das bis zur Rohdecke vorgedrungene Wasser konnte die Bauteile der Innenwände durchfeuchten.

    Schwimmender Heizestrich: Unterbodenplatte, die auf weichen Trittschalldämmplatten aufliegt. Über die Randfugen (in Bildern blaue Streifen) des Estrichs konnte das auf dem Estrich stehende Wasser bis zur Rohdecke laufen und dadurch die porösen Trittschalldämmplatten durchnässen.

    Am Tag des Ortstermins erstellte ich meinen Bericht mit Fotos und empfahl sofortige Maßnahmen. Kurz danach hieß es in einer E-Mail des Verkäufers zum Umgang mit dem Wasserschaden u. a.:
    „Wir bedauern, dass es zu dem Regenwasserschaden gekommen ist und werden folgende Maßnahmen ergreifen, die die Schäden, die das Wasser angerichtet hat, vollständig beseitigen werden.“

    Mein Rat an die beiden Erwerber, die Maßnahmen vor Ort zu kontrollieren, wurde nicht aufgegriffen. Beim nächsten Baustellentermin ca. 8 Wochen später stand in einem Raum ein Trocknungsgerät und es war am Sockel der Gipskartonbeplankung der Trockenbauwände ein Schimmelbefall festzustellen.

    In der Folge entstanden zunächst wichtige Klärungsgespräche mit den Erwerbern und dem Verkäufer. Dabei wurde klar, dass die Schadenssanierung kostenaufwändig und bauzeitverzögernd sein würde.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Die Vertreter Verkäufers (Projekt-/Bauleiter) informierten im Gespräch über den bisherigen Verlauf. Ca. 5 Wochen nach dem Wasserschaden hatte ein Fachunternehmen Trocknungsgeräte aufgebaut. Ca. 3 Wochen danach wiesen die Messwerte von Feuchtemessgeräten der Fachfirma in den Randfugen des schwimmenden Estrichs am Übergang zur Trockenbauwand einen trockenen Zustand aus.

    Die Frage, die sich für die Beteiligten stellte war: Ist damit alles in Ordnung oder was passierte noch? Die Antwort ist: Bis zum Aufbau der Trocknungsgeräte konnte sich bereits ein Schimmelbefall bilden.

    Bei dem nächsten Ortstermin stellte ich aktiven Schimmelbefall fest und vermutete passiven Befall.

    1. Begriffsklärungen

    Trocknungsgeräte: Diese Geräte dienen zur Trocknung von Unterböden aus schwimmendem Estrich. Sie werden in den Räumen aufgestellt, große Geräte können gleichzeitig mehrere Räume trocknen. Über Luftschläuche, die zur Raummitte führen, wird warme Luft unter die Estrichschicht in die Ebene der Trittschalldämmung eingeblasen, welche über die Randfugen des Estrichs in den Raum wieder austreten und dabei zugleich die Feuchtigkeit „mitnehmen“ soll. Anschließend wird die feuchte Luft gesammelt und aus dem Raum entfernt. Das Verfahren ist in Fachkreisen als eine geeignete Trocknungstechnik anerkannt. Allerdings muss ein Trocknungsverfahren sofort nach dem Schadenseintritt eingeleitet werden, weil ansonsten erfahrungsgemäß nach ca. 5 bis 7 Tagen Schimmelbefall auftritt. Danach ist allenfalls eine Bauteiltrocknung möglich, eine Schimmelbeseitigung hingegen nicht mehr.

    2. Technische Sachverhalte

    Passiver (trockener) Schimmelbefall
    Auch wenn o. g. Trocknungsmaßnahmen sofort und gründlich erfolgten, kann niemand ausschließen, dass sich ein Schimmelbefall bildet oder nach der Trocknung ein trockener Schimmelbefall verbleibt. Deshalb sind nach den Trocknungen raumweise Luftmessungen notwendig. Bei positivem Ausgang liegt mit großer Sicherheit kein Schimmelbefall vor. Bei einem negativen Ausgang ist von Fall zu Fall das technische Vorgehen zu klären. Erfolgen die Trocknungsmaßnahmen so spät wie in diesem Fall (ca. 5 Wochen nach Wasserschaden), ist anzunehmen, dass ein passiver Schimmelbefall vorliegt.

    Aktiver Schimmelbefall
    Beim zweiten Ortstermin stand in einem Raum ein Trocknungsgerät, mit Schläuchen die zur Raummitte dieses Raums und in andere Räume führten. Das Gerät war nicht in Betrieb, der Bauteilzustand war unklar. Im Sockelbereich der Wände in mehreren Räumen gab es einen aktiven Schimmelbefall.

    Im Nachlauf teilte der Verkäufer per E-Mail mit: „Unsere Bauleitung hat uns heute bestätigt, dass die Trocknung im hinteren Teil Ihrer Wohnung fortgeführt wird. Das Gerät läuft wieder!“ Solch eine Information deutete darauf hin, dass zwischenzeitliche Trocknungsmessungen negativ ausgefallen waren.

    Konsequenzen bei Schimmelbefall
    Bei einem verbleibendem Schimmelbefall, egal ob passiv oder aktiv, müssen sich die Beteiligten darüber im Klaren sein, dass die Wohnung bei der späteren Bauabnahme nicht mängelfrei sein wird.

    Ein Schimmelbefall ist nur durch die Erneuerung von Bauteilen zu beseitigen. Aus technischer Sicht müssen alle Bauteile mit Schimmelbefall erneuert werden. Dies gilt für den Fußbodenaufbau (einschließlich der Leitungen der Fußbodenheizung) und für die untere Zone der Trockenbauwände.

    3. Rechtliche Aspekte

    Vorbehaltserklärung
    Meine Äußerungen zu den rechtlichen Aspekten stelle ich unter den Vorbehalt, dass ich diese nach einem kürzlich erfolgten Gespräch mit einem Juristen richtig aufgenommen und hier richtig wiedergegeben habe. Ich bin kein ausgebildeter Jurist und kann deshalb keine Rechtsfragen beantworten. Bei Bedarf muss ein Käufer einen Anwalt einschalten, bei der Suche kann ich ihm ggf. gerne helfen.

    Abnahmeprotokoll
    Der Wasserschaden dieser Größenordnung und insbesondere mit der Folge eines Schimmelbefalls ist im Abnahmeprotokoll festzuhalten. Das Ausmaß des Schadens (die gesamte Wohnung betreffend) ist näher zu beschreiben. Die vom Verkäufer danach ausgeführten Maßnahmen sind zu dokumentieren.

    Baumängel
    Ein aktiver und auch ein trockener Schimmelbefall stellen Baumängel dar. Die Baumängel betreffen die Bauteilschichten des Bodens (schwimmender Estrich) und die der Wände (Trockenbauwände).

    Schadensersatz und Minderung
    Ein aktiver Schimmelbefall darf natürlich nicht in der Wohnung verbleiben, er muss beseitigt werden. Falls davon auszugehen ist, dass ein trockener Schimmelbefall vorliegt, weil nicht alle betroffenen Bauteile erneuert wurden, ist im Abnahmeprotokoll eine Schadensersatzforderung vorzubehalten. Eine Minderung des Kaufpreises ist möglich (die Regel), weil ein Restrisiko nicht auszuschließen ist.

    Mitteilungspflicht
    Der Verkäufer (aktueller Erwerber) muss dem späteren Käufer den alten Wasserschaden und die Art der erfolgten Mängelbeseitigung mitteilen. Ein Wasserschaden dieser Größenordnung darf nicht verschwiegen werden, denn es waren vermutlich alle Unterböden und alle Trockenbauwände betroffen.

    Merkantiler Minderwert
    Beim Wiederverkauf ist von einem „merkantilen Minderwert“ auszugehen. Wenn die Bauteile nicht erneuert wurden, liegt ggf. ein trockener Befall vor. Dieses führt in der Regel zum Kaufpreisabschlag.

Beitrag 4, September 2018
Ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eines großen Neubaus bereits erfolgt oder nicht?

    Beitrag 4, September 2018:

    Bei ca. 60 Erwerbern von Eigentumswohnungen in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) herrschte Unklarheit darüber, ob ihr Gemeinschaftseigentum abgenommen war oder nicht. Der Verkäufer vertrat den Standpunkt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümer zusammen mit der Abnahme des Sondereigentums (einzelne Wohneinheit) erklärt wurde.

    Gemeinschaftseigentum – Grundstück und allgemeine bauliche Anlagen außerhalb der Wohnung
    Sondereigentum – Einzelne Wohneinheit eines Erwerbers, hier auch PKW-Stellplatz in der Tiefgarage

    Offenbar hatte der Bauträger angestrebt, bei der Abnahme des Sondereigentums von den Eigentümern auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums insgesamt oder von Teilen erklären zu lassen. Im Abnahmeformular zum Sondereigentum war optional möglich, durch Ankreuzen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums insgesamt oder von Teilen (Häuser, Tiefgarage, Außenanlagen) zu erklären.

    Einige Erwerber waren sich sicher, dass sie nur Teile des Gemeinschaftseigentum angekreuzt hatten. Andere Eigentümer teilten mit, dass zu dem Zeitpunkt ihrer Wohnungsabnahme in den Häusern der ersten Bauabschnitte, die Bauleistungen in den letzten Bauabschnitten nicht fertiggestellt waren.

    Die WEG beauftragte über ihre Verwaltung einen Bausachverständigen und einen Baurechtsanwalt. Meine Recherche in den (bei der Hausverwaltung) vorliegenden Abnahmeprotokollen ergab vollständige Abnahmeerklärungen zum Sondereigentum und unvollständige zum Gemeinschaftseigentum. Der Baurechtsanwalt erklärte, dass keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sein kann, weil der Bauträger die Erklärung aller Eigentümer zum gesamten Gemeinschaftseigentum benötigt.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    In den meisten Kaufverträgen ist geregelt, dass die Abnahme des Sondereigentums getrennt von der Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgen kann, falls die Umstände eine Trennung nahelegen.

    Bei großen Projekten (wie hier) ist eine zeitliche Gliederung der Bauarbeiten in Bauabschnitte üblich, um einen organsierten Bauablauf und eine gleichmäßige Auslastung vieler Arbeitskräfte zu erzielen. Folglich sind die Wohnungen in den ersten Bauabschnitten früher abnahmereif als in den späteren. Gleiches gilt für Teile des Gemeinschaftseigentums, sie werden mit den Bauabschnitten abnahmereif. Technisch gesehen konnte infolge der Teilung in Bauabschnitte zum Zeitpunkt der frühen Sondereigentumsabnahmen die Abnahmereife des gesamten Gemeinschaftseigentums nicht erreicht sein.

    In der Praxis hat sich bewährt, bei der Abnahme des Sondereigentums diejenigen Teile des Gemeinschaftseigentums mit abzunehmen, die unmittelbar mit einer Wohnung im Zusammenhang stehen. Das sind zum Beispiel die Wohnungseingangstüren, Fenster, Türen zu Balkonen und Fassadenteile, weil diese Bauteile später ohne eine Wohnungsbegehung nicht mehr begutachtet werden können.

    Üblicherweise erfolgen zuerst alle Abnahmen des Sondereigentums und danach, je nach der Objektgröße, eine oder mehrere Ortsbegehungen vorbereitend zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Hier strebte der Bauträger eine gemeinsame Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums an, um den Erwerbern die letzten Kaufpreisraten so schnell wie möglich in Rechnung stellen zu können. Technisch ist es unsinnig, eine Abnahme zu behaupten, die praktisch noch nicht stattfinden konnte. Sich daraus ergebende rechtliche Probleme lassen sich oft nur noch mit einer juristischen Hilfe lösen.

Beitrag 3, September 2018
Kaufen einer teilsanierten Eigentumswohnung im typischen Berliner Altbau, kein Problem oder?

    Beitrag 3, September 2018:

    In einem großen Internetportal wurde eine Eigentumswohnung in einem typischen Berliner Altbau zum Kauf angeboten. Das Exposé (Verkaufsprospekt) hob die Vorzüge der Größe (150 m² Wohnfläche), Lage (im 4.Obergeschoss), Erreichbarkeit (mit Aufzug), Atmosphäre (4 große, helle Räume, zwei Balkone etc.) hervor. Nach der ersten Besichtigung mit der Maklerin stand für die Interessenten der Kaufentschluss fest, zur letztlichen Absicherung schalteten sie mich als Bausachverständigen ein.

    Im Exposé wurde in einem Nebensatz erwähnt, dass es sich um eine teilsanierte Wohnung handelt. Teilsanierte Wohnungen sind preiswerter und erlauben mehr Einflussnahme durch die Käufer als komplett sanierte Wohnungen. Sind sie deswegen ggf. eine gute Alternative für fähige Heimwerker oder Menschen mit viel Gestaltungswillen? Was ist dabei zu bedenken und wo sind die Grenzen?

    Bei einem gemeinsamen Ortstermin mit der Maklerin fielen u. a. folgende teilsanierte Bauteile auf:
    – Heizungsanlage: Im Fußboden verlaufende Vor- und Rücklaufleitungen der Heizung endeten in Fensternischen ohne Heizkörper. Ersatzweise wurde die Wohnung mit Elektroradiatoren geheizt.
    – Fenster und Balkontüren: Die ursprünglichen, ca. 100 Jahre alten Kastendoppelfenster und -balkontüren wurden vor ca. 25 Jahren in einfacher Weise nachgebaut, sie waren stark sanierungsbedürftig
    – Badausstattung: Ein Ausgussbecken anstelle des Waschbeckens, ein zu tief montiertes WC-Becken, die bodengleiche Dusche ohne Wandfliesen, eine Steckdose (Waschmaschine) mit Zettel „don´t use“.

    „Ok, wenn der Preis stimmt, sind das doch alles lösbare Probleme?“, vermuteten die Interessenten. „Klar, alle baulichen Probleme sind lösbar, aber die Risiken sind zu bedenken“, war meine Antwort.

    Nur ein kleines Beispiel zu der o. g. Heizungsanlage soll zeigen, was ggf. problematisch sein könnte. Die Steigleitungen, die von der Zentralheizung aus dem Kellergeschoss durch alle Geschosse führen, gehören zum Gemeinschaftseigentum, dafür ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Für die Heizungsleitungen in der Wohnung, im Sondereigentum, ist der Eigentümer selbst zuständig. Der Abzweig der Leitungen in der Wohnung ab den Steigleitungen bildet die Zuständigkeitsgrenze. Der Maklerin wusste nicht, welche Baufirma die Heizungsleitungen in der Wohnung verlegt hatte.
    Es war also offen, wer für die fachgerechte Ausführung haftet und die Gewährleistung übernimmt.

    Bei den Fenstern und Balkontüren mit Sanierungsbedarf war spontan nicht zu bewerten, ob die Kosten einer Sanierung geringer sein würden als ein Neubau im historischen Baustil. Hinsichtlich der Badausstattung war allerdings offensichtlich, dass eine Komplettsanierung unvermeidlich sein würde.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Teilsanierung – Im Gegensatz zu einer vollständig sanierten Wohnung bestehen offene Restleistungen, welche aus fachlicher Sicht mehr oder weniger kritisch zu bewerten sind. Selbst bei Neubauten kommt es immer wieder vor, dass Bauteile in Eigenleistung vom Eigentümer (bzw. seinen internen Helfern) aus der Gesamtbauleistung der Unternehmen herausgelöst werden. Sofern es sich zum Beispiel um Tapezier- und Anstricharbeiten handelt, ist eine Abgrenzung zu den Vorleistungen einfach. Außerdem liegen solche Bauleistungen am Ende und lassen sich nach der Teilfertigstellung erstellen.

    Kompliziert sind Bauleistungen, die ein hohes Fachwissen erfordern, wie z. B. bei Heizungsanlagen. Solche Leistungen müssen von Fachunternehmen ausgeführt werden, da gibt es nichts zu deuteln. Oft stehen solche Bauleistungen in einem technischen Zusammenhang mit anderen Bauleistungen, die ebenfalls ein hohes Fachwissen erfordern und wo kleine Fehler größere Folgen nach sich ziehen. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kommen neben wohnungsinternen auch die Gemeinschaft betreffende Themen hinzu, welche zu zusätzliche Schwierigkeiten führen können.

    Im vorliegenden Beispiel ist insbesondere heikel, dass es keine Unterlagen über die technischen Vorarbeiten gibt und auch die ausführenden Firmen unbekannt sind. Da sich die Wohnung schon länger in diesem teilsanierten Zustand befindet, ist ein grundsätzliches weiteres Problem, dass die Gewährleistung der Firmen, selbst wenn man sie in Erfahrung bringen könnte, weitgehend abgelaufen ist.

    Gewährleistung – Dieser spezielle Begriff im Bauwesen ist vergleichbar mit einer Herstellergarantie für andere Produkte des täglichen Lebens. Bei Kaufverträgen für Häuser/Wohnungen gilt in der Regel das „Bürgerliche Gesetzbuch“ (BGB) mit einer Gewährleistungsdauer (Garantiezeit) von 5 Jahren.

    Gemeinschaftseigentum – Beim Kauf vor Eigentumswohnungen erwirbt man gleichzeitig einen Anteil am Grundstück und an den allgemeinen Bauteilen von Gebäuden (Dach, Fassade, Keller, Tiefgarage, Treppenhaus, Aufzug, Steigleitungen, Außenanlagen etc.). Die Größe des Eigentümeranteils entspricht dem Anteil der Wohnfläche seiner Wohnung im Verhältnis zu den Wohnflächen aller Wohnungen zusammen. Viele Eigentümer sind so auf Ihre Wohnung fokussiert, dass sie dies oft erst später wahrnehmen, wenn sie bei den Eigentümerversammlungen zu Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum mitbeschließen „dürfen“. Dabei sind sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und damit vielfach abhängig. Allgemeine Beziehungen der Eigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, die konkreten, objektbezogenen in der s. g. Teilungserklärung (TE). Weitere Einzelheiten werden häufiger in einem Gemeinschafts- und Verwaltervertrag geregelt.
    Innerhalb der Wohnung gehören zum Beispiel die Bauteile der tragenden Konstruktion der Decken und Wände, die Wohnungseingangstüren, Außenfenster und -türen zum Gemeinschaftseigentum.

    Sondereigentum – Hierzu gehören insbesondere die in der Wohnung eines Erwerbers sichtbaren Grenzbauteile (Decken- und Wandputz, Fliesen, Tapeten und Anstriche, Wand- und Bodenbeläge). Dazu gehören auch die nichtragenden Innenwände, Innentüren und fest montierten Einbaumöbel, ebenfalls technische Bauteile wie Heizkörper (in Fensternischen, Handtuchheizkörper in Bädern), Sanitärobjekte (Waschtisch, WC-Becken, Badewanne, Dusche, Armaturen), Elektroausstattung (Schrank der Wohnungs-Unterverteilung, Schalter, Steckdosen, Raumthermostate) oder Lüfterabdeckungen, Balkonbeläge (nicht deren Tragkonstruktion, Abdichtung und Geländer) und Tiefgaragenstellplätze.

    Ein Sondernutzungsrecht kann man z. B. an Terrassen, Gartenflächen und Kellerräumen erwerben. Hierbei werden einzelnen Eigentümern Teile des Gemeinschaftseigentums zur Nutzung überlassen.

Beitrag 2, August 2018
Prüfen der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums, wesentliche Mängel und ihre Folgen?

    Beitrag 2, August 2018:

    Bei ca. 60 Erwerbern von Wohnungen in einer großen, neu entstehenden Wohnungseigentumsanlage herrschte Unsicherheit darüber, ob ihr Gemeinschaftseigentum abnahmereif war oder nicht.  Der Verkäufer ging bereits davon aus, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sei.

    Weil vom Verkäufer (Bauträger) keine Einladung zur Schlussbegehung des Objekts als Vorbereitung für die Abnahme des Gemeinschaftseigentum erfolgte, bereiteten die Eigentümer diese selbst vor. Die Einladung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Begehung schlug der Bauträger aus. Zu ihrer Unterstützung beauftrage die WEG einen Bausachverständigen und einen Baufachanwalt.

    Bei mehreren Ortsterminen notierte ich zusammen ca. 340 Mängel und dokumentierte sie mit Fotos. Daraus erstellte ich Mängellisten mit fortlaufender Nummerierung und Bezug auf die Soll-Leistungen. Drei mehrfach vorkommende Mängel bewertete ich als wesentlich und markierte diese besonders. Ich bewertete das Ergebnis der Ortstermine am Ende so, dass eine Abnahmereife nicht erreicht war.

    Wesentliche Mängel –stehen dem Bezug des Objekts entgegen, eine Abnahmereife ist nicht erreicht.
    Geringfügige Mängel – stehen dem Bezug des Objekts nicht entgegen, die Abnahmereife ist erreicht.

    Beim Brandschutz bestanden wesentliche Mängel, die fachlich gegen eine Abnahmereife sprachen:
    – Hauseingangstüren zu Treppenhäusern ließen sich trotz Lage im Fluchtweg von innen abschließen.
    – Brandschutztüren im Kellergeschoss schlossen nicht selbsttätig entgegen der Brandschutzauflage.
    – Dachausstiege mit Rauchabzugsfunktion waren verriegelt; sie hätten sich bei Gefahr nicht geöffnet.

    Der Baurechtsanwalt übersandte die Mängellisten an den Bauträger mit der Bitte um Stellungnahme. Vorab waren dem Bauträger die wesentlichen Mängel zur schnellen Beseitigung mitgeteilt worden.

    Die Mängel zu den Hauseingangs- und den Brandschutztüren beseitigte er, zu den verriegelten Rauchabzugsklappen schlug er eine Entriegelung und den Schlüsseleinzug durch die Verwaltung vor.

    Aus bautechnischer Sicht und aus Gewährleistungsgründen ist es erforderlich, dass der Bauträger die Verriegelungen selbst ausbaut, weil eine irrtümliche Verriegelung später nicht auszuschließen ist.

    Mit Hilfe des Baurechtsanwalts erfolgte die Vorbereitung für ein gemeinsames Gespräch zur Lösung.

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    Oft entsteht eine Diskussion darüber, ob Mängel als wesentlich oder unwesentlich zu bewerten sind, davon hängt letztlich ab, ob eine Abnahmereife vorliegt und ein Sachverständiger diese empfiehlt. Während der Verkäufer eher großzügig argumentiert, tendieren die Käufer zum genauen Gegenteil. Es ist eine bausachverständige Aufgabe, hier neutrale und überzeugende Positionen zu entwickeln.

    Nachfolgend einige Beispiele und Bewertungen, die für wesentliche Mängel sprechen könnten:
    – Prüfnachweise für Tragwerk und Brandschutz fehlen – die Nutzungsfreigabe des Bauamtes fehlt.
    – Absenkdichtungen von Wohnungseingangstüren sind nicht eingestellt – die Rauchdichtigkeit fehlt.
    – Weg zum Hauseingang ist ungefestigt, im Treppenhaus fehlt Licht – die Erschließung ist ungesichert.

    Nun einige Beispiele und Bewertungen, die als Anzeichen für unwesentliche Mängel dienen könnten:
    – Dachabläufe einer Flachdachabdichtung liegen zu tief – die Regenwasserableitung funktioniert aber.
    – Estrichflächen im Flur des Kellergeschosses sind gerissen – das gefahrlose Begehen ist aber möglich.
    – Anschlüsse von Putzflächen im Treppenhaus sind uneben – die Sanierung kann auch später erfolgen.

    Wesentliche Mängel sind sehr gravierend, sie verhindern z. B. ein gefahrloses Bewohnen des Objekts. Oder sie verhindern, dass z. B. ein ordnungsgemäßer Bezug der Wohnung mit Möbeln erfolgen kann. Das gleiche gilt, wenn z.B. eine andere als die vereinbarte Bauqualität die ganze Wohnung betrifft.

    Manchmal werde ich danach gefragt, ob wirklich alle festgestellten Mängel beseitigt werden müssen. Die grundsätzliche Antwort lautet: Selbstverständlich, der Verkäufer schuldet ein mängelfreies Werk. Jedoch gebe ich zugleich den Hinweis, dass in der Bearbeitung Prioritäten beachtet werden sollten:
    – Zuerst sind die wesentlichen Mängel zu beseitigen, denn vorher besteht gar keine Abnahmereife.
    – Sodann sind sämtliche Mängel zu beseitigen, die eventuell Folgeschäden nach sich ziehen können.
    – Zuletzt sind solche geringfügigen Mängel zu beheben, die keine Folgeschäden nach sich ziehen.

    Nicht selten ist eine für beide Seiten gesichtswahrende Lösung des Abnahmekonflikts aufzuzeigen. Manchmal fehlen nur einige Stunden, ein Tag oder einige Tage, um die Abnahmereife herzustellen. Mit ein wenig gutem Willen sind dann Unterschriften unter das Abnahmeprotokoll zu verschieben. Anders sieht es aus, wenn die Beseitigung wesentlicher Mängel Wochen- oder gar Monate dauert. Diese Fälle führen häufig zu Forderungen der Erwerber nach einem Schadensersatz für Bauverzug. Manchmal sind in den Kaufverträgen zur Abgeltung von Ansprüchen auch Pauschalen vorgesehen.

    Gemäß dem Kaufvertrag hat der Bauträger dem Erwerber die Fertigstellung schriftlich anzuzeigen. Außerdem hat er den Erwerber schriftlich mit einem Vorlauf (oft 14 Tage) zur Abnahme einzuladen. In der Regel ist in den Kaufverträgen festgelegt, dass die Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder eine anerkannte Institution festgestellt wird. Es ist üblich, dass der Bauträger diesen Sachverständigen beauftragt und dessen Kosten übernimmt. Die Erwerber sollten sich erkundigen, ob der Sachverständige für den Bauträger bereits in der Bauphase tätig war oder bei anderen Objekten, nicht selten entstehen daraus ungute Abhängigkeiten. Aus vielfacher Erfahrung rate ich allen Erwerbern, sich einen eigenen Sachverständigen zu „leisten“.

    Manchmal stellen die Bauträger die Abschlussrechnungen bereits vor der Begehung zur Abnahme, mit dem Hinweis, dass nach der erfolgreichen Abnahme die Schlüssel sofort ausgehändigt werden. Grundsätzlich empfehle ich Erwerbern, immer einen „Plan B“ für scheiternde Abnahmen zu haben. Zu früh gekündigte Wohnungen, Möbeleinlagerungen und Hotelübernachtungen verursachen Stress. Noch ärgerlicher ist es aber, bei Mängeln kein Druckmittel (Geld) mehr in der Hinterhand zu haben.