Beitrag 1, August 2018:
Bei Bau- oder Kaufentscheidungen von Häusern und Wohnungen sind die meisten Erwerber Laien. Sie stehen den Bauprofis aus den technischen und kaufmännischen Bereichen oft hilflos gegenüber. Der bei der Planung und Bauleitung helfende Architekt gehört überwiegend der Vergangenheit an, seine Rolle als wunscherfüllender Planer und Kontrolleur der Baufirmen ist weitgehend Geschichte. Inzwischen bestimmen die Bauträger (Verkaufs-, Planungs- und Bauleistungen liegen in einer Hand) das Angebot an Grundstücken, Bauwerken und Wohnungen. Dabei ist egal, ob es um kleine Gebäude (Einfamilienhäuser) geht oder im großen Stil um Wohnungseigentumsanlagen mit Tiefgaragen etc.
Manchmal schalten die Bauträger externe Makler ein, die mit Exposés (Verkaufsprospekten) werben. Sobald der Kaufvertrag (beim Notar) abgeschlossen ist, haben die Makler ihre Vermittlungen erfüllt. Wussten Sie, dass im Kleingedruckten von Exposés steht, dass diese für den Kauf unverbindlich sind? Tipp: Lassen Sie als Käufer alle wichtigen Einzelheiten des Exposés in den Kaufvertrag aufnehmen!
Häufiger hat der Bauträger interne Kundenbetreuer (Projektleiter/-innen) beschäftigt, die mit dem Erwerber auch nach dem Kaufvertrag alle Angelegenheiten der Abwicklung des Kaufprojekts regeln. Typisch sind zum Beispiel solche Themen wie Ratenzahlungen, Bemusterungen und Sonderwünsche. Tipp: Sich gut betreut zu fühlen sollte nicht darüber hinwegtäuschen, für wen der Betreuer arbeitet!
Unwissende und/oder sparsame Erwerber schalten erst kurz vor der Abnahme (Übergabe des Objekts durch den Verkäufer bzw. Entgegennahme durch den Käufer) einen Bausachverständigen ein, um letzte Bestätigung darüber zu erlangen, dass mit der Bauqualität im Ergebnis alles in Ordnung ist. Doch auch der Bausachverständige sieht dann nur noch fertige Oberflächen. Die verdeckten Bauteilschichten, deren Qualitäten oft eine entscheidende Bedeutung haben, sind dann nicht mehr prüfbar.
Vorsichtigere Erwerber und/oder solche mit schlechten Erfahrungen im Baugeschehen greifen früher auf einen Bausachverständigen zurück, meistens nach der erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages. Dann ist es immerhin möglich, Zwischenschritte im Bauprozess regelmäßig qualitativ zu kontrollieren. Nicht einbezogen sind allerdings die Belange der Planung und der Vorbereitung des Kaufvertrages.
Kluge und umsichtig handelnde Erwerber schalten den eigenen Bausachverständigen noch früher ein. Sie lassen sich von der Objektwahl bis zur Abnahme des fertiggestellten Objekts fachlich begleiten. Den technischen Profis auf Seiten des Bauträgers stellen sie ihren sachverständigen Profi gegenüber. Solche Erwerber möchten sich vor unliebsamen und ggf. teuren „Überraschungen“ im Baugeschehen schützen und kalkulieren damit, dass sich ihr finanzieller Mehraufwand auf jeden Fall bezahlt macht.
Erwerbende sollten vom Bausachverständigen nicht erwarten, dass er juristische Fragen für sie klärt. Bei allen juristischen Fragen bezüglich des Baugeschehens sollte er sich an einen Fachanwalt wenden. Gleichwohl ergibt sich in der Baupraxis häufig eine Mischung aus fachlichen und juristischen Fragen.
Kluge und umsichtig handelnde Bausachverständige sollten ihre Grenzen kennen und bekanntgeben. Die „eierlegende Wollmilchsau“ gibt es auch unter den Bausachverständigen selbstverständlich nicht. Dafür sind die bauspezifischen Fachthemen heute zu vielfältig. Ein guter Bausachverständiger wird sich nicht scheuen, eigene fachspezifische Grenzen aufzuzeigen und raten, Spezialisten hinzuziehen. Eine Zusammenarbeit von Bausachverständigen und Baufachanwälten hat sich schon häufig bewährt, denn der Bauträger hat oft einen versierten Fachjuristen in den eigenen Reihen oder an der Hand.
Mein Kommentar als Bausachverständiger
Um Missverständnissen vorzubeugen: Ich habe nichts gegen Bauträger. Im Gegenteil, ich arbeitete als Sachverständiger selbst für mehrere Bauträger. Gute Bauträger nutzen interne Qualitätskontrolleure gegenüber den beauftragten Baufirmen. Als Bausachverständiger unterstütze ich in diesen Fällen den Bauträger bei der Herstellung guter Bauqualität und zugleich bei der Vermeidung von Baufehlern.
Als Erwerber sollte man sich die Frage stellen, wofür er einen Bausachverständigen benötigt, z. B.:
– bei der Suche nach einem geeigneten Objekt – dann erstellt er mit ihm ein sogenanntes Suchprofil
– bei der Planung des Haus-/Wohnungsgrundrisses – dann hilft er mit Tipps (ggf. beim Entwerfen)
– bei der Auswertung von Exposés – dann hilft ihm dessen Erfahrung und sein kritischer Blick
– bei der Vorbereitung des Kaufvertrages – dann bewertet er die Unterlagen aus fachlicher Sicht
– bei der Ausführung der Baumaßnahme – dann kontrolliert er regelmäßig die Bauqualitäten
– bei der Abnahme der Bauleistungen – dann nimmt er an der Objektbegehung teil und wertet sie aus
– bei dem Umgang mit Baumängeln – dann dokumentiert er sie und verfolgt die Mängelbeseitigung
Ein Erwerber darf von einem Sachverständigen Antworten auf die vorgenannten Fragen erwarten. Neben allgemeiner Erfahrung im Bauwesen sollte dieser eine spezielle Ausbildung erhalten haben, zum Beispiel in einem mehrjährigen Fortbildungslehrgang, den die Architektenkammern anbieten. Wussten Sie, dass sich jeder, der sich für geeignet hält, den Titel Bausachverständiger zulegen kann? Tipp: Erwerber sollten die Qualität/Erfahrung eines Bausachverständigen im Vorfeld hinterfragen! Sehen Sie sich deren Internetseiten hinsichtlich deren Ausbildung an und fragen Sie ggf. dazu nach.
Häufig wollen Erwerber vom Bausachverständigen wissen, wie er den Wert eines Objekts einschätzt. Sie möchten erfahren, ob der im Exposé des Maklers oder Bauträgers genannte Preis angemessen ist. Das ist in der Regel entweder relativ einfach möglich, indem er auf statistische Erhebungen verweist, zum Beispiel in Berlin auf den Gutachterausschuss für die Baupreisentwicklung in der letzten Zeit. Diese Abfragen kann jeder Erwerber gegen eine relativ geringe Gebühr im Internet selbst erledigen. Auch helfen Immobilienportale mit Angaben zu den üblichen Preisen pro Quadratmeter Wohnfläche. Aber diese Methoden erfassen natürlich nur statische Richtwerte für eine vorläufige Erstbewertung.
Ein Bausachverständiger analysiert das Objekt zuerst aus vorliegenden Unterlagen und dann vor Ort. Er überprüft mit seinem fachmännischen Blick und ggf. mit Prüfgeräten die fachlichen Bauqualitäten. Danach kennt er in der Regel genügend positive und negative Aspekte für eine vertiefte Bewertung. Meistens reicht dies aus, um dem Erwerber direkt nach dem Ortstermin eingehend zu informieren.
Aufgrund beider Methoden (Statistik und Bewertung) ist der Erwerber ausreichend informiert und kann für sich die Entscheidung treffen, entweder den Kauf weiter zu verfolgen oder bewusst nicht. Manchmal möchten die Erwerber eine schriftliche Zusammenfassung (Ergebnisbericht, Gutachten), um mittels schriftlicher Fakten in die weitere Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer einzutreten. In nicht wenigen Fällen ist es aber auch so, dass Abstand von diesem Kaufobjekt genommen wird.
Dann befindet sich der Erwerber scheinbar wieder am Anfang seiner Suche nach „seinem Objekt“. Jedoch kann er weiterhin damit rechnen, dass ihm der Bausachverständige hilfreich zur Seite steht. Möglicherweise steht erst danach an, ein Suchprofil zu entwickeln oder das alte etwas anzupassen. Erfahrungsgemäß wird der Erwerberwunsch dadurch klarer und die Objektsuche erfolgreicher.