Beitrag 8, Mai 2019

Die Wohnfläche als Bezugsgröße zur Bewertung des Kaufpreises

    Beitrag 8, Mai 2019:

    Für jeden Kaufinteressenten und Verkäufer ist die Wohnfläche die üblichste Bezugsgröße im Vergleich mit anderen Objekten im selben Gebiet oder bundesweit im Vergleich mit anderen Städten.
    Deshalb ist es wichtig, dass die Wohnfläche richtig ermittelt wird und nicht interessengesteuert.

    Letztens übersandten mir zwei neue Kunden die Exposés zu ihren unterschiedlichen Wohnobjekten. (Als Exposé bezeichnet man ein Verkaufsprospekt, das in der Regel von einem Makler erstellt wird.)
    Bei einem Objekt handelte es sich um ein Einfamilienhaus im Bungalowstil (ca. 1965), mit einem Kaufpreis von ca. 1.600.000 € und ca. 220 Quadratmeter Wohnfläche (ca. 7.300 €/m² Wohnfläche).
    Das andere Objekt war eine mehrgeschossige, denkmalgeschützte Villa (um 1900), mit einem Kaufpreis von ca. 1.500.000 € und ca. 280 Quadratmeter Wohnfläche (also ca. 5.400 €/m² Wohnfläche.

    Wie üblich gehörte es zu meinen Aufgaben, die Angaben des Exposés für die Kunden zu überprüfen.
    Um es vorwegzunehmen, in beiden Fällen waren die Angaben zur Wohnfläche erheblich übertrieben.
    Im ersten Fall ermittelte ich eine Überschreitung um ca. 20 %, im zweiten Fall sogar um mehr als das.
    In beiden Fällen machten wir den Makler bzw. den Verkäufer auf die Überschreitungen aufmerksam.
    Bei einem Verkäufer handelte es sich sogar um einen Architekten, der die Wohnfläche selbst ermittelt hatte, beim zweiten um einen technischen Laien, beide Makler fühlten sich nicht verantwortlich.
    Tipp: Hüten Sie sich vor den Angaben in den Exposés, seien Sie als Kaufinteressent daher kritisch!

    Aber was ist die Wohnfläche eigentlich und was unterscheidet diese von ähnlichen Bezeichnungen?
    Worin unterscheidet sich die Wohnfläche von den Nutz-, Brutto-Grund- oder Geschossflächen etc.?

    Die Vorgaben zur Ermittlung der Wohnfläche ergeben sich aus der Wohnflächenverordnung (2014). Wie bei anderen Gesetzestexten auch, ist die WoFlV für einen Laien z. T. unverständlich formuliert. Grob gesagt, bilden die Grundflächen aller Räume einer Wohnung die Grundlage der Berechnung. Die Nutzung der Räume (Flur, Wohnen, Schlafen, Kochen, Bad etc.) sind zumeist ohne Bedeutung. Jedoch bleiben zum Beispiel die Grundflächen von Treppen und Türdurchgängen unberücksichtigt,
    während die Grundflächen von Fensternischen ab einer bestimmten Tiefe mit einbezogen werden. Freistehende Stützen, Wandvorsprünge und Ablagen werden je nach Größe und Höhe angerechnet. Überhaupt bleiben Raumbereiche geringer Höhe außen vor oder werden nur anteilig angerechnet. Terrassen, Balkone und Loggien werden immer anteilig und nach ihrer Nutzungsqualität bewertet. Eventuelle Räume in Keller- und Dachgeschossen müssen die qualitativen Mindestkriterien erfüllen,
    welche wiederum in den Landesbauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt sind.

    Alles klar? Natürlich nicht! Als Laien sind Sie überfordert, denn das ist ein Fall für Sachverständige.
    Meine Überprüfungen der oben genannten Wohnflächenermittlungen deckten folgende Fehler auf:

    • Keller- und Dachgeschossräume hatten nicht die Mindesthöhen von Aufenthaltsräumen
    • Terrassen wurden mit dem Maximalwert angerechnet, die Qualität entsprach dem nicht
    • Bereiche mit einer mittleren Raumhöhe wurden vollständig und nicht anteilig einbezogen
    • Wandvorlagen ab einer Mindestgröße wurden nicht abgezogen, obwohl es erforderlich wäre
    • Grundflächen der Fensternischen wurden trotz einer zu geringen Bautiefe mit einbezogen
    • Grundflächen von Treppen wurden vollständig einbezogen, auch sehr niedrige Raumhöhen

    Die Berechnungsfehler fielen ausnahmslos zu Gunsten einer größeren Wohnfläche aus, warum wohl?

    Mein Kommentar als Bausachverständiger

    1. Begriffsklärung und Quelle

    Eine Internetrecherche zu dem Begriff Wohnflächenverordnung bei „Wikipedia“ (16.12.2018) ergab:

    „Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die Wohnflächen definiert und ihre Berechnung regelt. … Sie ist seit 1. Januar 2004 in Kraft.“
    Link: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/index.html

    2. Bewerten der Prüfungsergebnisse

    Zurück zu der Frage, warum die Berechnungsfehler zu Gunsten einer größeren Wohnfläche ausfielen. Wenn man die Intension des „berechnenden“ Verkäufers begriffen hat, ist das nicht verwunderlich.
    Je größer die Wohnfläche ist, desto geringer erscheint der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche! In den Exposés wurde die falsche Tatsache vorgespiegelt, die Objekte seien relativ kostengünstig.

    3. Vorschlag für den Kaufvertrag

    Mein Vorschlag zum praktischen Umgang mit dem leidigen Thema eventuell fehlerhafter Berechnungen falscher Wohnflächengrößen ist im Kaufvertrag einfach zu regeln und lehrreich für die Verkäufer.

    In allen Kaufverträgen wird der Kaufpreis als eine Vertragsgrundlage aufgeführt (z. B. 1.500.000 €). Zusätzlich sollte die im Exposé angegebene Größe der Wohnfläche genannt werden (z. B. 280 m²). Außerdem sollte ein fester Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche genannt sein (z. B. 5.400 €/m²), als Berechnungsergebnis aus dem Kaufpreis, dividiert durch die Quadratmeter der Wohnfläche.

    Weiter wird vereinbart, dass ein Sachverständiger eine Neuberechnung nach der WoFlV durchführt.
    Schließlich wird vereinbart, dass der Kaufpreis nach dem neuen Wohnflächenaufmaß angepasst wird. Fällt die tatsächliche Wohnfläche kleiner aus, reduziert sich der Kaufpreis auf den Anteil der kleineren
    Wohnfläche. Ist sie größer, erhöht sich der Kaufpreis entsprechend der größeren Wohnfläche.

    Um bei unserem o. g. Beispiel zu bleiben, soll ein Rechenbeispiel das Ergebnis verständlich machen:

    • Vorläufiger Kaufpreis im Kaufvertrag: 1.500.000 €
    • Vorläufige Wohnfläche im Kaufvertrag: 280 m²
    • Festgelegter relativer Kaufpreis: 5.400 €/m² Wohnfläche

    Es wird angenommen, dass die Neuberechnung der Wohnfläche einen Zahlenwert von 250 m² ergibt. Dies entspricht 90 % (250/280) der im Exposé angegebenen Wohnfläche und wirkt sich wie folgt aus. Der vorläufige Kaufpreis laut Vertrag reduziert sich von 1.500.000 € (100 %) auf 1.350.000 € (90 %).

    4. Neuberechnung der Wohnfläche

    Zuerst ist ein örtliches Aufmaß erforderlich, was einfacher nach dem Beräumen des Objekts erfolgt. Der Sachverständige trägt alle Zahlenwerte aus seinem neuen Aufmaß in einen Grundrissplan ein. Jeder Berechnungsschritt wird für die Beteiligten nachprüfbar in eine Übersichtstabelle eingetragen. Der Sachverständige bestätigt durch Unterschrift die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV.

    Es wäre nicht das erste Mal, dass ich einem Käufer mit dieser Methode Gerechtigkeit verschaffe.